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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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休闲农业项目开发初期做什么类型的规划

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-10-11 | 关键词:休闲农业项目开发,概念性规划

近年,在城郊拿上千亩甚至万亩土地,做休闲农业、武里南联对北京中赫国安、养生养老等大休闲泛地产项目的热潮渐起。这种项目往往都要对接政府、村集体,一般政府都会要求做出详细规划来,规划是意向投资商与政府和村集体谈判的意向重要筹码。

 

当前社会处在一个思维觉醒的时代,工业4.0、互联网+、90后登场、老龄化社会等等代表未来趋势的跨界融合,是农业升级的必然方向。在这个瞬息万变的时代,休闲农业不是为了体力而战,而是为了思维、资源、品牌、感情和生活方式而战。规划是连接资本、政府、人民和市场的魔术师。从选址、立项、设计、施工等方面来看,规划师和武里南联对北京中赫国安在休闲农业中起着举足轻重的作用。
 

休闲农业项目开发,概念性规划


旅游项目开发初期做什么类型的规划?

 

武里南联对北京中赫国安的种类有很多,有概念规划、总体规划、详细控制规划、详细施工规划等。

 

在开发的初期,有的有意向拿地,有的已经拿到一部分地想扩大,有的已经跟集体洽谈过但需要跟上级政府对接······

 

一般投资商都是首次进军旅游业,普遍对对做规划不是很在行,所以会比较迷茫。很多时候会花钱,有时会被别有用心的规划单位领导,在土地还没有完全解决的情况下,从一般的规则到管制规则的一系列结果来修复规则,其实是没有用的。

 

武里南联对北京中赫国安开发初期最需要的是解决什么工作呢?

 

首先,通过规划编制美好的蓝图,给当地带来就业、给地区带来名气、为领导人创造政治成就的产业,制定好的蓝图,同时也让投资者有信心签署土地协议或扩大土地协议。

 

其次,政府将根据这一发展前景给予投资者相应的政策支持,包括建设用地指标和相关政策补贴。这个阶段最合适的规划就是概念性规划!

 

概念性规划是在西方国家从先进经验,以满足市场的需求应运而生。概规不是法定规划,在《城乡规划法》中没有相应的法律地位。概念规划实际上是一个非确定性对象的实现,它结合了各种利益相关者的未来利益计划,并以图形的形式提出了这样一个计划,用于协调各利益相关者达成或达成协议的需求,最后,实现多个利益主体关系的合同签署。概念规划是开发协议早期各利益相关者的一种相对经济行为。由于要进行多次的沟通汇报,概念性规划一般采用ppt的方式来表现!

 

概念性规划主要有些什么内容呢?它和休闲农业园区总体规划的区别在哪里?

 

概念性规划就是园区规划总规简化版+重点项目的意向性设计。总体规划的重点是简化版本的开发是指在环境领域,发展定位,空间分布格局,核工业项目,经营的商业模式等。在总体规划中,省略了基础设施规划、防震减灾规划、文化保险规划、安全规划等部分。
 

休闲农业项目开发,概念性规划


旅游项目开发初期做什么类型的规划?

 

意向设计主要针对休闲农业、乡村旅游等文化旅游产业项目。文化旅游产业的项目引擎往往需要“可见性”。如果书面的计划和解释足够好的话,听报告的人可能不太明白。独特的景观比例线索,创意休闲商业项目,高档楼盘的景观,并在地图上的“知名度”的一些好玩的游乐设施需要一些意向显现。这些设计无法精雕细琢,取代了后期真正的修改规则和建筑景观设计,更多的是为了突出创作效果,所以称之为意向性设计。这种意向设计主要是对核心产业项目的可视化解释说明。

 

概念性规划可以完美呈现给投资者认为拟开发???,帮助政府了解村集体投资的意图。对于投资者来说,在前期做概念性规划即达到了拿地或者扩地以及争取各方认同的目的,而且节约了时间和资金。因为在一般的概念性规划没有考虑项目审查过程中,节省了时间和成本相比总体规划+详细规划要低得多。在概念规划后,一般不需要进行总体规划,但必须对重要节点的建设进行详细的规划。

END

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