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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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可以开发田园综合体的土地类型有哪些?有哪些拿地误区?

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-12-06 | 关键词:田园综合体开发土地类型,田园综合体拿地误区

田园综合体作为休闲农业、武里南联对北京中赫国安的创新业态,是城乡一体化发展、农业综合开发、农村综合改革的一种新模式和新路径。田园综合体的综合开发与建设用地密不可分,也是很多建设者们的关注焦点,可以说,解决土地问题是建设田园综合体成功的关键。

 

然而,面对国家严格的用地把控制度,在田园综合体打造过程中,应当如何破解农业用地问题?拿什么地?该怎样拿地?
 

田园综合体开发土地类型,田园综合体拿地误区


一、可以开发田园综合体的土地类型

 

1.农村集体建设用地

 

指乡(镇)村建设用地,乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地,主要包括:乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。

 

2.农民自有住宅、闲置宅基地

 

农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐,闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业,因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

 

3.四荒地

 

主要包括:依法归我国农民集体使用的“四荒地”,农民集体经济组织所有的“四荒地”。

 

具体指:荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

 

使用期限:“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

 

4.城乡建设用地增减挂钩

 

指什么:指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地。

 

转换方式,具体政策通过制定相应的法规来规范。如:

 

数量上——异地垦地与当地占地面积之比,可根据不同情况,分别为3倍、4倍、5倍。

 

质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量。

 

异地可以是本乡镇、本区县,经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减,又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究,比如垦地与生态?;さ奈侍?、操作中的管理监督问题等。

 

5.其他方式

 

《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出,对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下,利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。
 

田园综合体开发土地类型,田园综合体拿地误区


二、田园综合体拿地可能会步入哪些误区?

 

1.无址可选也要选

 

有时候,土地并不像普通商品,有充分的选择空间。在选址的过程中,土地往往独此一家,让你别无其他选择。例如,家乡有限的土地资源,而作为开发者,又急切的想去做,以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想。

 

2.有地就先拿下再说

 

田园综合体,许多人对此并没有深刻的见解,在没有做好充分的休闲农业规划前,就匆匆决定,先拿下再说,到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果很难保障,就存在较大风险。

 

3.跟着感觉走

 

做农业、田园类项目不能跟着感觉走,要了解土地如何开发与利用,还要对未来的发展有远见,尤其是目标客户及将来市场情况的判断,还要有项目与市场的对接手段。唯有具备这些,才不至于陷入误区。

 

过去,我们通过临时用房、设施农用地、架空建筑、可移动设施等方式,利用政策弹性空间打“擦边球”,为田园综合体项目争取建设可能性,这些方法也曾受政府默许甚至认可,也曾开发出了深受诸多旅游者喜爱的休闲农业产品。

 

然而,在愈发严格的土地管理制度下,未来田园综合体项目在建设开发时,一定要严格按照用地规划拿地用地,才能保证项目真正的可实施性。找准项目用地性质,看好土地利用规划图和土地使用生态红线?;ね?,通过正规渠道,立项审批申请建设用地,是未来田园综合体项目建设拿地用地的最佳方式。

 

北京山合水易规划设计院是国内资深的旅游规划设计公司,甲级旅游规划资质单位,致力于休闲农业,乡村振兴,乡村旅游,特色小镇,田园综合体,全域旅游等旅游休闲项目的创意策划,规划设计,建筑景观设计等领域。

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